不動産の税金

税金は「3つの場面」で分けて覚える

不動産にかかる税金は数が多く見えますが、出てくるタイミングは大きく3つだけです。

• 取得時（買う・建てる・もらう）…不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税
• 保有時（持っている間、毎年）…固定資産税、都市計画税
• 譲渡時（売る）…譲渡所得に対する所得税・住民税

A. 取得時の税金

① 不動産取得税（都道府県税）

不動産を取得したときに、都道府県が課す税金です。売買だけでなく、新築・増築・贈与・交換による取得も対象です。

• 税の種類：都道府県税（地方税）。市町村税ではない点に注意。
• 課税標準：固定資産税評価額（実際の購入価格や時価ではありません）。
• 非課税：相続による取得は非課税。また、国・地方公共団体などの取得も非課税です。

② 登録免許税（国税）

登記をするときにかかる国税です。所有権の移転登記（売買・相続・贈与）や保存登記（新築の最初の登記）、抵当権の設定登記などにかかります。

• 税の種類：国税。
• 課税標準：不動産の登記は固定資産税評価額（抵当権設定は債権金額）。
• 特例：一定の要件を満たす住宅用家屋は、保存登記・移転登記の税率が軽減されます。

③ 印紙税（国税）／④ 消費税

• 印紙税：国税。売買契約書や金銭消費貸借契約書などの契約書（課税文書）に、記載金額に応じた収入印紙を貼って納めます。印紙を貼らないと過怠税がかかりますが、契約自体は有効です。
• 消費税：建物の譲渡は課税されますが、土地の譲渡は非課税です。土地は「消費」されないものと考えられるためです。住宅の家賃（居住用)も非課税です。

B. 保有時の税金

① 固定資産税（市町村税）

土地・家屋・償却資産を持っている間、毎年かかる市町村税です。宅建で最重要の税のひとつです。

• 税の種類：市町村税（地方税）。
• 納税義務者：その年の1月1日（賦課期日）現在の所有者。年の途中で売っても、その年の納税義務者は1月1日の所有者です。
• 課税標準：固定資産税評価額（固定資産課税台帳に登録された価格）。3年ごとに評価替えが行われます。

② 都市計画税（市町村税）

道路や公園などの都市計画事業の費用にあてるための市町村税です。

• 税の種類：市町村税。固定資産税とあわせて納めます。
• 対象：原則として市街化区域内の土地・家屋。市街化調整区域には原則かかりません。
• 課税標準：固定資産税評価額。住宅用地には課税標準の特例（1/3・2/3）があります。

C. 譲渡時の税金

① 譲渡所得（所得税・住民税）

不動産を売って利益（もうけ）が出ると、その利益（譲渡所得）に対して所得税（国税）と住民税（地方税）がかかります。

② 居住用財産の3,000万円特別控除

自分が住んでいた家（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。利益が3,000万円以下なら税金がかからない計算になります。

③ 軽減税率の特例・買換えの特例

• 居住用財産の軽減税率の特例…所有期間が10年超の居住用財産を売ると、長期よりさらに低い税率が適用されます。3,000万円特別控除と併用できます。
• 特定の居住用財産の買換えの特例…一定要件のもとで課税を将来に繰り延べる制度。これは3,000万円特別控除や軽減税率とは併用できません（どちらか一方）。

取得・保有・譲渡の一覧表

ここまでを1枚にまとめます。税の種類と課税標準の列が、宅建で最も狙われるポイントです。

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