🎯 このレッスンのゴール
- 国土利用計画法の「事後届出制」を、規模・期間・届出者・届出先まで言える
- 農地法3条・4条・5条の「許可をもらう相手」を区別できる
- 盛土規制法（宅地造成等）の許可のしくみがざっくり分かる
- 土地区画整理法の換地・仮換地・保留地のイメージをつかむ
- 「誰の許可/届出か・いつ・どの規模か」を一覧で整理できる
法令上の制限のラスト、国土法・農地法・盛土規制法・区画整理をまとめて片づけましょう。どれも覚えることはハッキリしていて、「誰に・いつ・どの規模で・許可か届出か」を表でつかめば、本試験の点が安定します。数字とキーワードを正確に持ち帰りましょう。
1. 国土利用計画法（国土法）
国土利用計画法は、土地の投機的な取引や地価の高騰をおさえ、適正な土地利用を進めるための法律です。宅建で問われる中心は、土地売買等の契約をしたときの「届出」のしくみ。原則は事後届出制です。
・誰が：権利を取得した側＝買主（権利取得者）
・いつ：契約を締結した日から2週間以内（締結日を含めて数えます）
・どこへ：土地が所在する都道府県知事（実務上は市町村長を経由して提出）
届出が必要になる「規模（面積要件）」
一定面積以上の土地について「土地売買等の契約」をしたときに、届出が必要になります。区域ごとに基準となる面積がちがうので、ここは確実に暗記しましょう。
| 区域 | 届出が必要な面積 |
|---|---|
| 市街化区域 | 2,000㎡ 以上 |
| 市街化調整区域・非線引き区域 （区域区分の定めのない都市計画区域） | 5,000㎡ 以上 |
| 都市計画区域外 （準都市計画区域を含む） | 10,000㎡（1ha）以上 |
市街化区域は人口密集で取引が活発なので2,000㎡と一番きびしく(小さい面積でも届出)、郊外へ行くほど基準がゆるくなって5,000㎡→10,000㎡と大きくなる、と流れで覚えると忘れません。「市街化＝2千、調整・非線引き＝5千、区域外＝1万」のリズムで唱えましょう。
「土地売買等の契約」とは
届出の対象になるのは、①土地に関する権利（所有権・地上権・賃借権など）の移転・設定で、②対価（お金など）をともない、③契約（予約を含む）であるものの3つをすべて満たす取引です。売買はもちろん、対価のある地上権・賃借権の設定や、交換も対象になります。
・贈与・相続・時効取得…対価がない、または契約でないため不要。
・抵当権の設定…土地の利用権が移るわけではないため不要。
・当事者の一方または双方が国・地方公共団体のとき…不要。
・面積が基準未満のとき…不要。
「対価あり＋契約＋一定面積以上」がそろって初めて届出、と押さえましょう。
事前届出制（注視区域・監視区域）
原則は事後届出ですが、地価が上昇しそうな区域には、知事が区域を指定して事前届出制を採ることがあります。
- 注視区域：地価が一定程度上昇するおそれがある区域。契約締結前に、当事者双方が届け出る。面積要件は事後届出と同じ。
- 監視区域：地価が急激に上昇するおそれがある区域。事前届出だが、面積要件を都道府県の規則でより小さく引き下げられる（注視区域より厳しい）。
市街化区域内の3,000㎡の土地を、AさんがBさんから1億円で買った（通常の区域）。基準は2,000㎡以上なので届出が必要。届け出るのは買主Bさん…ではなく買主のAさん（権利取得者）。契約日から2週間以内に、知事（市町村経由）へ。──売主は届け出ない、という点が頻出ポイントです。
届出後の流れ・罰則
事後届出を受けた知事は、土地の利用目的について必要なら変更を勧告できます（事後届出では「価格」は審査・勧告の対象外で、利用目的のみ）。勧告に従わなくても契約は有効ですが、知事はその旨を公表できます。なお、届出をしなかった場合は罰則（懲役・罰金）がありますが、契約そのものは無効になりません。
・事後届出で勧告できるのは「利用目的」だけ（価格は対象外）。
・事前届出（注視・監視）では「利用目的＋予定対価の額」が審査対象。
・届出を怠ると罰則はあるが、契約は有効（無効ではない）。
2. 農地法
農地法は、食料生産の基盤である農地を守るための法律です。農地を勝手に売ったり、宅地に変えたりできないよう、許可を必要とします。宅建で問われるのは3条・4条・5条の使い分け。ポイントは「権利が動くか／用途を変えるか」と「誰の許可か」です。
・3条＝権利移動（農地を農地のまま売買・貸借）→ 農業委員会の許可
・4条＝転用（自分の農地を自分で宅地などに変える）→ 都道府県知事等の許可
・5条＝転用目的の権利移動（人に売って＋宅地にする）→ 都道府県知事等の許可
| 条文 | こんな取引 | 誰の許可か |
|---|---|---|
| 3条 （権利移動） | 農地を農地のまま、他人に売る・貸す（所有権移転や賃借権設定）。用途は変えない。 | 農業委員会 |
| 4条 （転用） | 自分の農地を、自分で宅地・駐車場・資材置場などに変える（権利は動かない）。 | 都道府県知事等 |
| 5条 （転用目的権利移動） | 農地を宅地にするために他人へ売る・貸す。「権利移動＋転用」の合わせ技。 | 都道府県知事等 |
「サン（3）＝農業委員会、ヨン・ゴ（4・5）＝知事」とゴロで暗記。3条は“農地のまま誰の手に渡るか”という地元の話なので身近な農業委員会、4条・5条は“農地が宅地に変わる＝農地が1枚減る”という重い話なので、より上位の知事等が判断する、とイメージすると筋が通ります。
市街化区域内の特例（届出でOK）
市街化区域は「すでに市街地、または優先的に市街化する区域」。そこにある農地はどんどん宅地化していく前提なので、転用（4条）・転用目的の権利移動（5条）については特例があります。
市街化区域内の農地について4条・5条に当たる行為をするときは、あらかじめ農業委員会へ届出をすれば、知事等の許可は不要になります。
※ただし3条（農地のままの権利移動）は特例なし＝市街化区域内でも農業委員会の許可が必要。
「市街化区域内なら農地法の許可は全部いらない」は誤り。特例で許可不要になるのは転用系の4条・5条であり、しかも無条件ではなく“あらかじめ農業委員会へ届出”が必要です。3条はこの特例の対象外です。
許可を受けない契約の効力・その他
- 3条・5条の許可を受けないでした契約は無効（権利移動の効力が生じない）。
- 4条は権利移動ではないので「契約の効力」の問題ではないが、無許可転用は工事停止命令・原状回復命令や罰則の対象。
- 許可が必要な「農地」かどうかは現況（実際に耕作されているか）で判断する。登記上の地目が「畑」でなくても、現に耕作していれば農地。
- 国・都道府県等が行う場合などには、許可に代わる協議が成立すれば許可があったものとみなす等の例外がある。
3. 盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）
がけ崩れや土砂の流出による災害を防ぐための法律です。かつての「宅地造成等規制法」が改正・改称され、宅地だけでなく、農地・森林等への危険な盛土・土石の堆積も広く規制するようになりました。
・都道府県知事等が、危険のおそれが大きい区域を宅地造成等工事規制区域として指定する。
・この区域内で宅地造成・特定盛土等・土石の堆積に関する工事を行うには、原則として都道府県知事等の許可が必要。
・工事は政令で定める技術的基準（擁壁・排水施設など）に適合させ、有資格者の設計等が求められる。
規制対象となる「宅地造成等」には、一定規模を超える切土・盛土でがけを生じるものや、盛土・切土の高さ・面積が基準を超えるものなどがあります（具体的な数値は政令で細かく定められています）。
規制区域内で、山の斜面を削って住宅地をつくるため大きな切土・盛土をする──これは典型的な「宅地造成」で、工事前に知事等の許可を得て、擁壁や排水の技術基準を満たす必要があります。許可なく着工すると、是正のための命令や罰則の対象になります。
規制区域内の本体工事は原則「許可」。一方で、区域指定の際にすでに工事中の場合の届出や、一定の小規模な行為の届出など、別途「届出」で足りる場面もあります。問題文が「許可」か「届出」かを必ず読み分けましょう。最新の対象規模・区分は政令の改正で変わるため、本試験前に公式情報で確認を。
4. 土地区画整理法
土地区画整理とは、入り組んだ宅地や道路を、みんなで少しずつ土地を出し合って整然とした街区に再配置する事業です。道路・公園などの公共施設を整え、宅地の利用増進をはかります。キーワードは換地・仮換地・保留地・清算金。
| 用語 | 意味（ざっくり） |
|---|---|
| 換地 | 整理後に、従前の宅地の代わりとして割り当てられる新しい土地。事業完了時の換地処分で正式に確定する。 |
| 仮換地 | 工事中の段階で、暫定的に「ここを使ってください」と指定される土地。 |
| 保留地 | 事業費にあてるなどの目的で、換地として割り当てず施行者が確保しておく土地（売って費用に充当）。 |
| 清算金 | 従前の宅地と換地の価値の差を、お金で調整するためのやりとり。 |
仮換地が指定されると、従前の宅地の所有者は仮換地を使用・収益できるようになり、その反面従前の宅地は使えなくなる。ただし所有権そのものは、まだ従前の宅地に残ったまま（換地処分まで移転しない）。「使う場所は移るが、登記上の所有権はまだ動かない」が核心です。
クラスの席替えで「最終的な席（換地）」が決まるまでの間、「とりあえずこの席に座っててね（仮換地）」と言われた状態が仮換地の指定。座る場所は新しい席に移るけれど、名簿上の正式な席が確定するのは席替え完了（換地処分）のとき、というイメージです。
また、施行地区内では工事の支障を避けるため、建築行為等の制限があります。土地の形質変更や建築物の新築などをするには、原則として都道府県知事等（または市の場合は市長）の許可が必要です。換地処分の公告があった日の翌日に、換地は従前の宅地とみなされ、所有権が移転する、という点も押さえておきましょう。
5. 横断整理：誰の許可/届出か・いつ・どの規模か
このレッスンの肝です。本試験では区別が問われるので、表で一気に固めましょう。
| 法律・行為 | 許可？届出？ | 相手（誰に） | 規模・時期のポイント |
|---|---|---|---|
| 国土法（原則） 土地売買等の契約 | 事後届出 | 都道府県知事 （市町村経由） | 市街化2,000㎡／調整・非線引き5,000㎡／区域外10,000㎡以上。契約後2週間以内に買主が。 |
| 国土法 注視区域・監視区域 | 事前届出 | 都道府県知事 | 契約前に当事者双方。監視区域は面積要件を引下げ可。 |
| 農地法3条 （権利移動） | 許可 | 農業委員会 | 面積要件なし。市街化区域でも許可必要（特例なし）。 |
| 農地法4条 （転用） | 許可 | 都道府県知事等 | 市街化区域内は農業委員会へ届出で許可不要。 |
| 農地法5条 （転用目的権利移動） | 許可 | 都道府県知事等 | 市街化区域内は農業委員会へ届出で許可不要。 |
| 盛土規制法 規制区域内の工事 | 許可 | 都道府県知事等 | 宅地造成・特定盛土等・土石堆積。技術的基準に適合。 |
| 区画整理 施行地区内の建築等 | 許可 | 都道府県知事等 （市は市長） | 工事の支障防止のため。形質変更・建築等が対象。 |
・国土法の届出者は売主ではなく買主、相手は知事（市町村“長”ではない／経由するだけ）。
・農地法3条は農業委員会、4条5条は知事等。「全部知事」「全部農業委員会」はどちらもバツ。
・市街化区域の農地特例は4条5条のみ＋届出。3条には及ばない。
・無許可の農地法3条5条の契約は無効。国土法は無届でも契約は有効（罰則はあり）。
✏️ 確認テスト（全7問）
〇か×で答えてみましょう。ボタンを押すと答えと解説が出ます。
Q1. 国土利用計画法の事後届出は、土地売買等の契約を締結した日から3週間以内に行わなければならない。
正解は ×。事後届出は契約締結日から2週間以内です。「3週間」はひっかけです。
Q2. 国土法の事後届出を行うのは、土地を手放した売主である。
正解は ×。届け出るのは権利を取得した側＝買主（権利取得者）です。届出先は都道府県知事（市町村経由）。
Q3. 市街化区域内では、面積2,000㎡以上の土地について土地売買等の契約をすると、事後届出が必要である。
正解は 〇。市街化区域は2,000㎡以上、市街化調整・非線引きは5,000㎡以上、区域外は10,000㎡以上が基準です。
Q4. 農地を農地のまま売買する場合（農地法3条）には、都道府県知事の許可が必要である。
正解は ×。3条（権利移動）の許可権者は農業委員会です。知事等の許可は4条・5条（転用系）です。
Q5. 市街化区域内の農地を宅地に転用する場合（4条）、あらかじめ農業委員会へ届け出れば、知事等の許可は不要である。
正解は 〇。市街化区域内の4条・5条は、あらかじめ農業委員会へ届出で許可不要の特例があります（3条は対象外）。
Q6. 盛土規制法では、宅地造成等工事規制区域内で行う宅地造成等の工事に、原則として都道府県知事等の許可が必要である。
正解は 〇。規制区域内の宅地造成・特定盛土等・土石堆積の工事は、原則、知事等の許可が必要で、技術的基準への適合も求められます。
Q7. 仮換地が指定されると、従前の宅地の所有権がただちに仮換地へ移転する。
正解は ×。仮換地の指定で移るのは使用収益できる場所であり、所有権は換地処分まで従前の宅地に残ります。
📝 一問一答（全7問）
Q1. 国土法の事後届出は、いつ・誰が・誰に行う？
Q2. 事後届出が必要な面積基準を、区域ごとに言うと？
Q3. 贈与・相続で農地以外の土地を得たとき、国土法の届出は必要？
Q4. 農地法3条・4条・5条で、許可をもらう相手は？
Q5. 農地法の許可を受けずにした3条・5条の契約の効力は？
Q6. 盛土規制法で、規制区域を指定するのは誰？工事の原則は？
Q7. 区画整理の「保留地」とは？
このレッスンのまとめ
・国土法（原則）＝事後届出。買主が契約後2週間以内に知事へ。市街化2,000／調整・非線引き5,000／区域外10,000㎡以上。
・農地法＝3条は農業委員会、4条5条は知事等。市街化区域内の4条5条は届出で許可不要（3条は除く）。
・盛土規制法＝規制区域内の工事は知事等の許可＋技術的基準。
・区画整理＝仮換地で使う場所は移るが所有権は据え置き。換地・保留地・清算金を区別。
盛土規制法の対象規模や農地法の細目などは、政令改正で変わることがあります。本試験直前期には、国土交通省・各都道府県や最新の公式資料で数値を確認してください。本ページは学習の目安です。