🎯 このレッスンのゴール
- 8種制限が「いつ」適用されるか（自ら売主＋買主が宅建業者でない）を言える
- クーリングオフの8日・解除できない場面を正しく判定できる
- 手付2割・損害賠償予定2割など、数字をきっちり区別できる
- 媒介・代理の報酬の速算式を覚え、売買・貸借の計算ができる
こんにちは、先生役の「たく坊」です。今回は宅建業法のヤマ場、8種制限と報酬計算。8種制限は「プロ業者が、シロウトのお客さんに高く売りつけて泣かせないように」というルールの集まり。報酬計算は数字を覚えれば確実に得点できるサービス問題です。どちらも毎年出ます、一緒にしっかり固めましょう！
1. 8種制限は「いつ」かかる？（超重要）
8種制限とは、宅建業法が定める8つの特別なルールのことです。ただし、いつでもかかるわけではありません。次の2つの条件を両方とも満たすときだけ適用されます。
① 宅建業者が自ら売主となる売買であること
② 買主が宅建業者でない（＝一般のお客さん）こと
つまり「プロが売主、シロウトが買主」というアンバランスな取引のときに、買主を守るために発動するルールです。だから、業者どうしの取引（買主もプロ）には適用されません。また、業者が媒介や代理でかかわるだけの取引にも適用されません（あくまで「自ら売主」のときだけ）。
プロボクサー（宅建業者）と一般人（買主）が同じリングに上がったら、不公平ですよね。そこで「プロには重い手袋をはめる」「攻撃の範囲を制限する」といったハンデを課すのが8種制限です。相手もプロ（業者間取引）なら、ハンデは要りません。
「宅建業者A（売主）が、宅建業者B（買主）に手付として代金の3割を受領した」――これは有効です。買主Bがプロなので8種制限がかからず、手付2割制限の対象外だからです。問題文の買主が業者かどうかを必ずチェックしましょう。
2. ①クーリングオフ
クーリングオフとは、事務所などの落ち着いた場所以外で勢いで申込み・契約をしてしまった買主が、あとから無条件で撤回・解除できる制度です。
適用される「場所」
ポイントは「どこで申込み・契約をしたか」。事務所等（落ち着いて判断できる場所）でした場合はクーリングオフできません。逆に事務所等以外（喫茶店・自宅に押しかけられた等）ならできます。
| 場所 | クーリングオフ |
|---|---|
| 事務所 | できない |
| 専任の宅建士を置く案内所・モデルルーム等（土地に定着） | できない |
| 買主が自ら申し出た自宅・勤務先 | できない |
| 喫茶店・ホテルのロビー | できる |
| テント張りの案内所など土地に定着しない場所 | できる |
買主が自分から申し出て自宅や勤務先で契約した場合は、クーリングオフできません。一方、業者が勝手に押しかけてきた場合はできます。「自宅」というワードだけで判断せず、だれが申し出たかを読みましょう。
できなくなる2つの場合（8日・引渡し＋全額）
① クーリングオフできる旨を書面で告げられた日から8日を経過したとき
② 買主が物件の引渡しを受け、かつ代金の全額を支払ったとき
①は「書面で告げられてから8日以内」が勝負。口頭で説明されただけでは8日のカウントは始まりません。②は「引渡し」と「代金全額支払い」の両方がそろって初めてできなくなります。片方だけならまだ解除可能です。
買主が喫茶店で申込み。引渡しは済んだが、代金はまだ8割しか払っていない。この場合「引渡し＋全額支払い」の条件を満たさないので、(書面告知から8日以内なら)クーリングオフできます。
クーリングオフの解除は書面で行う必要があります。そして効力は、書面を発した時（発信時）に生じます（到達時ではありません）。8日目に投函すれば、到着が9日目でもセーフです。さらに、業者は受領した手付金等をすみやかに返還し、損害賠償や違約金を請求できません。買主に不利な特約は無効です。
3. ②自己の所有でない物件の契約制限
業者は、原則として自分の所有でない宅地・建物を、自ら売主として売買契約することができません。「持ってもいないモノを売る約束をして、結局用意できず買主が困る」ことを防ぐためです。対象は他人物と未完成物件の2つ。
| 区分 | 原則 | 契約できる例外 |
|---|---|---|
| 他人物売買（他人の物件） | 契約禁止 | 業者がその物件を取得する契約（予約を含む）を締結しているとき（停止条件付きはダメ） |
| 未完成物件（建築中など） | 契約禁止 | 手付金等の保全措置を講じるなど、後述④の要件を満たすとき |
他人物売買の例外は「取得する契約を締結していること」。ただし停止条件付き（条件が成就しないと取得できない）契約では、確実に取得できる保証がないため例外にあたらず、買主への売買契約はできません。
4. ③手付額の制限
業者が自ら売主のとき、受け取れる手付は代金の2割（20%）まで。これを超える手付は受領できません（超えた部分は買主に返還）。
受け取った手付は、その性質を問わず解約手付とみなされます。つまり、相手が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、業者(売主)は手付の倍額を現実に提供して、契約を解除できます。買主に不利な特約は無効です。
代金3,000万円の売買。手付の上限は 3,000万 × 20% ＝ 600万円。仮に700万円を手付として定めても、業者は600万円までしか受領できません。
5. ④手付金等の保全措置
業者が買主から受け取る手付金等（手付金・中間金など、引渡し前に支払われ代金に充当されるお金）は、業者が倒産すると買主が泣き寝入りになりかねません。そこで、一定額を超える場合は保全措置（銀行の保証や保険など）を講じてからでないと受領できません。
| 物件 | 保全が必要になる手付金等の額 |
|---|---|
| 未完成物件 | 代金の5%超 または 1,000万円超 |
| 完成物件 | 代金の10%超 または 1,000万円超 |
上の基準以下なら保全措置は不要です（例：完成物件で代金の10%ちょうどなら不要、超えたら必要）。また、買主が所有権移転登記を備えた場合などは、保全措置は不要になります。「○%超」と「ちょうど○%」を読み分けましょう。
6. ⑤損害賠償額の予定等の制限
あらかじめ「契約違反したら○○円払う」と決めておく損害賠償額の予定や違約金。これらを合算した額が代金の2割（20%）を超える定めはできません。
2割を超えて定めた場合、超える部分のみ無効になります（契約全体が無効になるのではありません）。たとえば代金2,000万円なら、予定額と違約金の合計は400万円まで。
「手付額」も「損害賠償予定＋違約金」も、どちらも上限は代金の2割。数字は同じでも別々の制限です。なお、損害賠償の予定を定めていない場合は、実際に生じた損害額を請求でき、2割の縛りは受けません。
7. ⑥契約不適合責任の特約の制限
売った物件に「契約の内容に適合しない欠陥（雨漏りなど）」があったとき、売主が負う責任が契約不適合責任です。民法では、買主が不適合を知った時から1年以内に通知すれば責任を追及できます。
業者が自ら売主のときは、これより買主に不利な特約は原則として無効です。ただし1つだけ、有効にできる特約があります。
通知期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約は有効です。「引渡しから2年」より短くする（例：1年）特約は、買主に不利なので無効。無効になった場合は、原則どおり「知った時から1年以内に通知」のルールに戻ります。
有効にできるのは「引渡しの日から2年以上」。民法原則の起算点「知った時から1年」とは起算点が違います。ここを入れ替えるひっかけが頻出です。
8. ⑦割賦販売の解除制限／⑧所有権留保等の禁止
残り2つは、代金を分割で支払う割賦（かっぷ）販売に関するルールです。
| 制限 | 内容 |
|---|---|
| ⑦割賦販売契約の解除等の制限 | 賦払金の支払いが遅れても、30日以上の期間を定めて書面で催告し、その期間内に支払いがないときでなければ、解除や残金の一括請求ができない。これに反する特約は無効。 |
| ⑧所有権留保等の禁止 | 割賦販売で、代金の3割を超える額を受領した後は、原則として所有権を売主に留保できない（＝買主へ登記移転が必要）。代金の支払いを担保するための譲渡担保も原則禁止。 |
9. 8種制限まるごと一覧表
ここまでの8つを、数字に注目して一気に整理します。試験前はこの表を見返せばOKです。
| # | 制限 | キモになる数字・要点 |
|---|---|---|
| ① | クーリングオフ | 事務所等以外／書面告知から8日／引渡し＋全額支払いで不可／解除は書面・発信主義 |
| ② | 他人物・未完成の契約制限 | 原則禁止。例外＝取得契約済み（停止条件付き不可）／保全措置等 |
| ③ | 手付額の制限 | 代金の2割まで。手付は解約手付とみなす |
| ④ | 手付金等の保全措置 | 未完成＝5%超or1000万円超／完成＝10%超or1000万円超 |
| ⑤ | 損害賠償額の予定等の制限 | 予定＋違約金 ≦ 代金の2割。超過部分のみ無効 |
| ⑥ | 契約不適合責任の特約制限 | 「引渡しから2年以上」の通知期間特約のみ有効 |
| ⑦ | 割賦販売の解除等の制限 | 30日以上の期間を定め書面で催告 |
| ⑧ | 所有権留保等の禁止 | 代金の3割超受領後は留保不可 |
10. 報酬の制限（売買の媒介）
ここからは数字を覚えれば確実に点が取れる報酬計算です。業者が媒介・代理で受け取れる報酬には上限があります。まずは売買の媒介の速算式から。
・取引額 200万円以下 … 取引額 × 5%
・取引額 200万円超〜400万円以下 … 取引額 × 4% ＋ 2万円
・取引額 400万円超 … 取引額 × 3% ＋ 6万円
この速算式は、本来「200万円以下の部分は5%、200万〜400万の部分は4%…」と段階ごとに計算する手間を、一発で出せるようにした便利式です。計算のもとにする取引額は、消費税を含まない本体価格を使います。
① 計算のもとにする取引額は税抜の本体価格。建物の代金に消費税が含まれていたら、税抜きに直してから速算式に入れます（土地は非課税なので税抜き処理は不要）。
② 出てきた報酬額に、最後に報酬としての消費税（課税業者なら10%）を上乗せします。「もとは税抜・最後に税込」と覚えましょう。
代理のとき・双方から受け取るとき
・代理で受け取れる上限は、媒介の速算式で出した額の2倍。
・1つの取引で、業者が売主側・買主側の双方から受け取る場合でも、合計額は「媒介の2倍」が上限。一方から代理＋他方から媒介、というケースでも合計が2倍を超えてはいけません。
業者Aが、土地建物（本体価格2,000万円・税抜）の売買を媒介。Aが売主から受け取れる報酬の上限は？
速算式（400万円超）：2,000万 × 3% ＋ 6万 ＝ 60万 ＋ 6万 ＝ 66万円。
これに報酬の消費税10%を上乗せして、66万 × 1.10 ＝ 72万6,000円が上限（課税業者の場合）。
11. 報酬の制限（貸借の媒介）
賃貸（貸借）の媒介では、業者が貸主・借主の双方から受け取る合計が、賃料の1か月分（＋消費税）までが上限です。
・貸主＋借主からの合計で、賃料の1か月分（＋消費税）まで。
・居住用建物の場合、依頼者の一方から受け取れるのは原則賃料の0.5か月分（折半）まで。ただし、媒介の依頼を受けるにあたり依頼者の承諾があれば、一方から1か月分を受け取ることも可能（合計1か月分の枠は変わらない）。
居住用で承諾なく一方から1か月分を取るのは×。一方0.5＋他方0.5が原則。なお、店舗など非居住用では折半ルールはなく、合計1か月分の枠内で配分は自由です（権利金がある場合は売買報酬の式を準用できる特例もあります）。
月額賃料20万円の居住用マンションを、業者Bが借主の媒介。借主から承諾を得ていない場合、Bが借主から受け取れる報酬の上限は？
居住用は原則折半なので、20万 × 0.5 ＝ 10万円。これに消費税10%を上乗せして、10万 × 1.10 ＝ 11万円が上限。
（貸主・借主の合計では、賃料1か月分＝20万円＋消費税が上限）
〇か×で答えてみましょう。ボタンを押すと答えと解説が出ます。
Q1. 宅建業者Aが、宅建業者Bに自ら売主として土地を売るとき、Aは代金の3割を手付として受領できない。
正解は ×。買主Bが宅建業者なので8種制限は適用されず、手付2割制限の対象外です。3割の受領も有効です。
Q2. 買主が喫茶店で買受けの申込みをした場合、買主が自ら指定した場所でなければクーリングオフの対象になり得る。
正解は 〇。喫茶店は事務所等以外の場所なので、クーリングオフできます（書面告知から8日以内かつ引渡し・全額支払い前であること）。
Q3. クーリングオフできる旨を口頭で告げられた日から8日を経過すると、もうクーリングオフできない。
正解は ×。8日のカウントは書面で告げられた日から始まります。口頭告知では起算されず、まだクーリングオフできます。
Q4. 引渡しは受けたが代金の一部しか払っていない買主は、まだクーリングオフできる場合がある。
正解は 〇。クーリングオフできなくなるのは「引渡しかつ代金全額支払い」がそろったとき。全額未払いなら（8日以内なら）できます。
Q5. 自ら売主の業者が、損害賠償の予定額と違約金の合計を代金の3割と定めた特約は、全部有効である。
正解は ×。予定＋違約金は代金の2割まで。2割を超える部分は無効になります（契約全部が無効になるわけではありません）。
Q6. 自ら売主の業者は、契約不適合責任の通知期間を「引渡しの日から2年」とする特約を有効に定められる。
正解は 〇。「引渡しから2年以上」とする特約は、買主に不利でも例外的に有効とされています。
Q7. 本体価格2,000万円（税抜）の売買を媒介した業者が売主から受け取れる報酬の上限は、消費税を上乗せして72万6,000円である。
正解は 〇。2,000万×3%＋6万＝66万円。報酬の消費税10%を加え 66万×1.10＝72万6,000円が上限です。
Q8. 居住用建物の貸借の媒介で、業者は依頼者の承諾なしに、借主から賃料1か月分の報酬を受け取れる。
正解は ×。居住用は原則折半（0.5か月分）。一方から1か月分を取るには依頼者の承諾が必要です。
Q1. 8種制限が適用される2つの条件は？
Q2. クーリングオフできなくなる「期間」の条件は？
Q3. クーリングオフできなくなる「履行」の条件は？
Q4. 自ら売主の業者が受け取れる手付の上限は？
Q5. 手付金等の保全が必要になる額は（未完成・完成）？
Q6. 損害賠償の予定＋違約金の合計の上限は？
Q7. 売買の媒介報酬の速算式（400万円超）は？
Q8. 貸借の媒介で、双方からの報酬の合計上限は？
📌 このページのまとめ
- 8種制限は「業者が自ら売主＋買主が非業者」のときだけ適用。業者間取引・媒介には不適用。
- クーリングオフ：事務所等以外／書面告知から8日／引渡し＋全額支払いで不可。解除は書面・発信主義。
- 手付は代金の2割まで・解約手付とみなす。損害賠償予定＋違約金も2割まで（超過部分のみ無効）。
- 保全措置：未完成5%超／完成10%超、または1,000万円超で必要。所有権留保は代金3割超受領後は不可。
- 契約不適合の特約は「引渡しから2年以上」だけ有効。
- 売買媒介の速算式：200万以下=5%／200万超〜400万=4%＋2万／400万超=3%＋6万。代理は2倍、もとは税抜・最後に税込。
- 貸借の媒介は合計賃料1か月分（居住用は原則折半）。
- 細かい数値や運用は改正で変わり得るため、最新は国土交通省・宅建業法および公式で確認を。