🎯 このレッスンのゴール
- 重要事項説明（35条）は「契約前・宅建士・士証提示・説明あり」だと言える
- 37条書面（契約書面）は「契約後・記名のみ・説明不要」だと言える
- 35条書面のおもな記載事項を、項目ごとに整理できる
- 35条と37条の違い（タイミング・説明の要否・交付相手）を表で説明できる
先生役の「タッケン」です。35条と37条は、宅建業法のなかでも毎年ほぼ確実に出る大本命。でも、出るからこそ「いつ・誰が・何を・誰に」の4つさえ押さえれば確実に得点源になります。ここは表で対比しながら、ていねいに進めましょう。
まず全体像：契約の前と後で2枚の書面
宅建業者が取引にかかわるとき、お客さんを守るために2種類の書面を出します。順番がとても大事です。
- ① 重要事項説明書（35条書面）…契約が成立する前に、物件や契約の中身を説明するための書面。
- ② 契約書面（37条書面）…契約が成立した後に、合意した内容を確認するための書面。
高い買い物をするとき、買う前に店員さんから「この商品はこういう仕様で、こんな制限があります」と説明を受けてから決めるのがふつうですよね。それが35条（契約前の説明）。そして実際に契約したら、合意した内容を書いた控えを受け取る。これが37条（契約後の書面）です。順番は「説明 → 契約 → 控え」。逆になることはありません。
A. 重要事項説明（35条書面）
35条のルールは、次の4点セットで覚えます。
・いつ：契約が成立する前に
・誰が：宅地建物取引士が（専任である必要はない／だれの宅建士でもよい）
・何を：宅建士証を提示したうえで、35条書面を交付して口頭で説明する
・誰に：これから物件を取得・賃借する側（買主・借主など）に対して
ポイントを順番に確認します。
- 必ず宅建士が行う…書面の交付だけでなく「説明」も宅建士の仕事です。事務員などが代わりに説明することはできません。
- 宅建士証の提示が必要…相手から求められなくても、説明の前に必ず提示します（37条では提示不要なので、ここが対比ポイント）。
- 専任でなくてよい…説明する宅建士は、専任の宅建士である必要はありません。普通の宅建士でOKです。
- 説明する相手…これから権利を取得する人・借りる人です。売主や貸主には説明しません（売る側は中身を分かっているからです）。
Aさんがマンションを買おうとしています。宅建業者Bの宅建士Cは、売買契約を結ぶ前に、買主Aに対して宅建士証を提示し、35条書面を渡したうえで「この部屋にはこういう制限があり、管理費はいくらで…」と口頭で説明しました。これが正しい流れです。売主には説明していませんが、それで構いません。
35条書面のおもな記載事項
「何を説明するのか」が試験で細かく問われます。代表的なものを表で整理します。すべて「買う・借りる前に知っておかないと困ること」という視点で見ると覚えやすいです。
| 区分 | おもな記載事項 |
|---|---|
| 物件そのもの | 登記された権利の種類・内容（抵当権など）／法令上の制限の概要（都市計画法・建築基準法など）／私道に関する負担／飲用水・電気・ガスの整備状況（未整備なら整備の見通し） |
| 未完成物件 | 工事完了時の形状・構造（建物なら間取り・構造、宅地なら接面道路の幅員など） |
| お金まわり | 代金・交換差金以外に授受される金銭の額と目的（手付金・敷金など）／契約の解除に関する事項／損害賠償額の予定・違約金に関する事項 |
| 保全・保証 | 手付金等の保全措置の概要／代金等についての金銭の貸借（ローン）が不成立のときの措置／契約不適合（瑕疵担保）責任の履行を確保する措置（保証保険など）の概要 |
| 区分所有建物（追加） | 敷地に関する権利／共用部分の規約の定め／専用使用権／管理費・修繕積立金／管理が委託されている場合の委託先 など |
| 貸借特有 | 契約期間・更新／用途その他の利用制限／敷金等の精算に関する事項／管理の委託先 など |
記載事項は「物件のこと」「お金のこと」「もしものとき（解除・賠償・保全）」の3つの引き出しに分けると整理しやすいです。区分所有建物（マンション）と貸借は、それぞれ追加の項目があるとだけ押さえておきましょう。
説明を省略できる場合・関連事項
- 相手が宅建業者のとき…買主・借主が宅建業者の場合は、35条書面の交付だけで足り、口頭の説明は省略できます（プロ相手なので説明不要）。書面の交付は必要な点に注意。
- 供託所等の説明…営業保証金を供託している供託所、または保証協会の社員ならその旨などを説明します。これは35条書面とは別の説明で、契約成立までに行えばよく、宅建士が行う必要はありません。
B. 37条書面（契約書面）
契約が成立したら、合意した内容を確認するために交付するのが37条書面です。こちらも4点セットで整理します。
・いつ：契約が成立した後、遅滞なく
・誰が：宅建士が書面に記名する（説明は不要・士証提示も不要）
・何を：契約の内容を書いた37条書面を交付（口頭説明はしない）
・誰に：契約の当事者双方（売主・買主の両方、貸主・借主の両方）に交付
- 宅建士は「記名」だけ…37条書面には宅建士の記名が必要ですが、説明する義務はありません。記名する宅建士も専任である必要はありません。
- 交付の相手は両当事者…35条は「取得・賃借する側だけ」でしたが、37条は契約した双方に渡します。ここが大きな違いです。
- 士証の提示は不要…説明をしないので、宅建士証を提示する必要もありません。
37条書面の記載事項（必要的・任意的）
37条書面の記載事項は、必ず書く「必要的記載事項」と、定めがあれば書く「任意的記載事項」に分かれます。ここが頻出ポイントです。
| 区分 | 記載事項 |
|---|---|
| 必要的記載事項 （必ず書く） | 契約当事者の氏名・住所／物件を特定するために必要な表示（所在・地番など）／代金・交換差金・借賃の額と支払時期・方法／物件の引渡し時期／（売買・交換のとき）移転登記の申請時期 |
| 任意的記載事項 （定めがあれば書く） | 代金・借賃以外に授受される金銭の額・目的／契約の解除に関する定め／損害賠償額の予定・違約金に関する定め／ローン（金銭の貸借のあっせん）に関する定めと不成立時の措置／契約不適合責任に関する定め／租税公課の負担に関する定め など |
引渡し時期や移転登記の申請時期は必ず書く（必要的）。一方、解除・損害賠償額の予定・ローンなどはその定めをしたときだけ書く（任意的）。「契約の解除に関する事項は37条書面に必ず記載しなければならない」という肢は×になりやすいので注意です。
C. 35条と37条の比較（最重要）
ここが本レッスンの核心です。両者の違いを一気に見比べましょう。試験ではこの表の項目を入れ替えた「ひっかけ」が大量に出ます。
| 項目 | 35条（重要事項説明） | 37条（契約書面） |
|---|---|---|
| タイミング | 契約が成立する前 | 契約が成立した後、遅滞なく |
| 目的 | 契約するか判断するための説明 | 合意内容の確認（控え） |
| 説明の要否 | 口頭説明あり（業者間は省略可） | 説明は不要（交付のみ） |
| 宅建士の関与 | 宅建士が説明＋書面に記名 | 宅建士が記名のみ |
| 宅建士証の提示 | 必要 | 不要 |
| 交付する相手 | 取得・賃借する側（買主・借主） | 当事者双方（売主・買主の両方など） |
典型パターンは
・「35条書面は契約成立後に交付する」→ ×（35条は前）
・「37条書面は宅建士が説明しなければならない」→ ×（37条は説明不要）
・「35条の説明は専任の宅建士でなければできない」→ ×（専任である必要なし）
・「37条書面は取得する側だけに交付すればよい」→ ×（双方に交付）
「前後」「説明の有無」「相手」をすり替えてくるので、ひとつずつ確認しましょう。
電磁的方法による提供
35条書面・37条書面は、相手方の承諾があれば、書面の交付に代えて電磁的方法（メールやデータでの提供など）で提供できます。承諾なしに勝手にデータで送ってよいわけではない点に注意しましょう（紙でなくてもよくなった、というイメージです）。なお、宅建士の押印は不要となっていますが、記名は引き続き必要です。
宅建業者が、買主Aに中古マンションを売買仲介する流れ。
① 契約前に、宅建士が士証を提示し、35条書面を交付してAに説明（管理費・修繕積立金なども説明）。
② Aが納得して売買契約成立。
③ 契約後、遅滞なく宅建士が記名した37条書面を、売主と買主の双方に交付（説明はしない）。
この「前＝説明・後＝控え」の流れが頭に入れば、ほとんどの問題が解けます。
✏️ 確認テスト（全8問）
〇か×で答えてみましょう。ボタンを押すと答えと解説が出ます。
Q1. 重要事項説明（35条）は、契約が成立した後に行えばよい。
正解は ×。35条の重要事項説明は、契約が成立する前に行わなければなりません。判断材料を与えるための説明だからです。
Q2. 35条の説明をするとき、宅建士は相手から求められなくても宅建士証を提示しなければならない。
正解は 〇。35条の説明では、請求の有無にかかわらず宅建士証の提示が必要です（37条では提示不要なので対比して覚えましょう）。
Q3. 35条の重要事項説明は、専任の宅地建物取引士でなければ行うことができない。
正解は ×。説明をするのは宅建士であればよく、専任である必要はありません。
Q4. 買主が宅建業者である場合、35条書面の交付は必要だが、口頭での説明は省略できる。
正解は 〇。相手がプロの宅建業者なら説明は省略可ですが、書面の交付は必要です。
Q5. 37条書面は、宅建士が口頭で内容を説明しなければならない。
正解は ×。37条書面に宅建士の記名は必要ですが、説明は不要です（交付すれば足ります）。
Q6. 売買契約の37条書面は、売主と買主の双方に交付しなければならない。
正解は 〇。37条書面は契約の当事者双方に交付します（35条は取得・賃借する側だけ、という違いに注意）。
Q7. 契約の解除に関する事項は、定めの有無にかかわらず37条書面に必ず記載しなければならない。
正解は ×。契約の解除は任意的記載事項で、その定めをしたときだけ記載します。必ず書くのは引渡し時期や移転登記の申請時期などです。
Q8. 相手方の承諾があれば、35条書面・37条書面を電磁的方法で提供することができる。
正解は 〇。相手の承諾があれば、書面の交付に代えて電磁的方法で提供できます。承諾なしに勝手にデータ送付はできません。
📝 一問一答（全8問）
Q1. 35条の重要事項説明は、契約の前と後どちらに行う？
Q2. 35条の説明を行えるのは誰？
Q3. 35条で、説明を受ける相手は誰？
Q4. 区分所有建物（マンション）の35条で、追加で説明する代表例は？
Q5. 37条書面は、契約の前と後どちらに交付する？
Q6. 37条書面における宅建士の役割は？
Q7. 37条書面は誰に交付する？
Q8. 37条書面の「必要的記載事項」の代表例を2つ挙げると？
このレッスンのまとめ
・35条＝契約前の説明。宅建士が士証を提示し、書面を交付して、取得・賃借する側に説明する（業者間は説明省略可）。
・37条＝契約後の控え。宅建士は記名のみで説明は不要。当事者双方に交付する。
・35条の記載事項は「物件・お金・もしものとき」の3つの引き出しで整理。マンション・貸借は追加項目あり。
・37条は必要的（引渡し時期・移転登記の申請時期など）と任意的（解除・損害賠償の予定・ローンなど）に分かれる。
・相手の承諾があれば電磁的方法で提供可。
・ひっかけは「前後」「説明の有無」「相手」のすり替え。比較表を思い出して一つずつ確認。
2枚の書面の「前と後」「説明と控え」が頭に入れば、宅建業法の大本命はクリアです。次は、買主を守るための8種制限と、報酬計算に進みましょう。