宅建士・営業保証金・保証協会

1. 宅建士になるまで（合格→登録→宅建士証）

宅建士の試験に合格しただけでは、まだ宅建士として仕事はできません。次の3ステップを順に踏む必要があります。

このうち②の登録には、原則として2年以上の実務経験が必要です。実務経験がない人でも、登録実務講習を修了すれば、実務経験があるものとして登録できます。登録は、合格した試験を行った都道府県の知事に対して行います。

登録と宅建士証の「有効期間」のちがい

ここが最初のひっかけポイントです。登録そのものに有効期間はなく一生有効ですが、宅建士証には5年の有効期間があり、更新が必要です。

登録の欠格事由（さわり）

一定の事情がある人は、登録を受けられません（＝登録の欠格事由）。代表的なものだけ、ここでつかんでおきましょう。

• 破産手続開始の決定を受けて復権を得ていない者
• 一定の犯罪などで禁錮以上の刑に処せられ、執行終了から5年を経過しない者
• 宅建業法違反などで罰金に処せられ、5年を経過しない者
• 不正の手段で免許を受けたなどで免許を取り消され、5年を経過しない者

変更の登録・死亡等の届出

登録内容に変わったことがあれば、放っておかず届け出ます。混同しやすいので整理します。

2. 宅建士証の提示義務

宅建士証は、持っているだけでなく「見せる場面」が決まっています。

• 取引の関係者から請求があったとき：宅建士証を提示しなければならない。
• 重要事項の説明をするとき：請求がなくても、必ず提示しなければならない。

3. 専任の宅建士の設置義務

宅建業者は、事務所ごとに一定数の専任の宅建士を置かなければなりません。基準はシンプルです。

4. 宅建士だけができる「3つの独占業務」

次の3つは、宅建士でなければできません（＝独占業務）。ここは確実に覚えましょう。

5. お客を守るお金①：営業保証金

不動産取引は金額が大きく、もし業者とのトラブルでお客が損をしたら大変です。そこで宅建業法は、あらかじめお金を預けさせておき、いざというときお客に支払うしくみを用意しています。その方式の一つが営業保証金です。これは業者が自分で供託所にお金を預ける（＝供託する）方式です。

いくら、どこに預ける？

供託先は、主たる事務所（本店）の最寄りの供託所です。支店ごとにその近くの供託所に預けるのではなく、すべてまとめて本店最寄りの供託所に供託します。

還付・補充・取戻し

• 還付（かんぷ）：取引でお客（取引の相手方）が損をしたとき、供託されたお金から弁済を受けられること。ただし宅建業者は、還付を受けられません（守られるのは一般のお客）。
• 不足の補充：還付があると保証金が減るので、業者は通知を受けてから2週間以内に不足分を供託しなければなりません。
• 取戻し（とりもどし）：廃業や一部支店廃止などで保証金が不要になったとき、業者が預けたお金を返してもらうこと。原則として6か月以上の期間を定めて公告し、申し出がなければ取り戻せます。

6. お客を守るお金②：保証協会（弁済業務保証金）

本店だけでも1,000万円は、開業したての業者には大きな負担です。そこで、保証協会に加入（社員になる）すれば、営業保証金の供託が不要になります。そのかわり、ぐっと安い弁済業務保証金分担金を協会に納めます。

いくら納める？（分担金）

分担金は金銭で、保証協会に納付します（業者が供託所に預けるのではありません）。納付を受けた協会が、まとめて供託所に供託します。納付のタイミングは、原則として協会に加入しようとする日までです。

還付の流れ・還付充当金

• 還付：お客が損をしたら、まず保証協会の認証を受け、最終的に供託所から弁済を受けます。還付の限度額は「もしその業者が営業保証金を供託していたら」という金額（本店1,000万円＋支店500万円相当）まで。分担金（60万円など）の範囲ではない点が重要です。
• 還付充当金：還付で保証協会のお金が減ると、協会は不足を供託します。そして協会は当該業者に通知し、業者は通知を受けてから2週間以内に還付充当金を協会に納めなければなりません。納めないと社員の地位を失います。

7. 営業保証金 vs 保証協会（比較表）

2つのしくみは、最後はこの表で「金額・納付先・タイミング」を並べて覚えるのが効率的です。

〇か×で答えてみましょう。ボタンを押すと答えと解説が出ます。